该公司还处于严重亏损阶段——去年亏损 19 亿美元,其 7.02 亿美元的债券也被评为了垃圾级。

前不久,一座伦敦写字楼的业主与一家希望租下其全部八层楼的公司谈定了一份租约。但让他没想到的是,与他合作的荷兰国际集团 (ING Groep) 的银行家们否决了这份租约。

ING 不同意的原因是所有租金都将由单一租户 WeWork 承担。荷兰银行的担忧并非个例。欧洲的贷款机构对这家共享办公巨头的热情正在冷却。WeWork 九年前从纽约 (SoHo) 区一栋廉租公寓式建筑中的六层楼起家,如今已在全球布局了 4500 万平方英呎(约 420 万平方米)的办公空间,几乎相当于费城市中心所有办公空间的总和。



WeWork has grown so large that its global shared-workspace footprint is roughly equal to all the office space in downtown Philadelphia.

Photograph by Ruhani Kaur.

许多曾为 WeWork 的建筑租约提供资金的欧洲银行和投资者都开始谨慎起来。针对这一状况,我们采访了一批来自 17 家银行和信贷基金的高层,也采访了一些业主和房地产债务经纪人,鉴于讨论的内容涉及特定公司,他们要求本文不透露其身份。

ING 的一名代表对上述的伦敦拒绝放贷案例不予评论。

WeWork 的迅速崛起正值营商方式发生重大改变之际。这家公司在零工经济 (Gig Economy) 的热潮下应运而生,提供了此类经济所需的灵活的短期工作空间。其舒适、时髦的空间设计呼应了风生水起的都市潮文化,如今连蓝筹股公司也不愿置身这一文化之外。许多手握大量风险投资的创业公司都很青睐 WeWork 的办公空间。

随着它帮助改造了从波士顿到曼谷的商业地产市场,WeWork 吸引了软银集团 (SoftBank Group) 的关注。这家日本企业集团从 2017 年开始为 WeWork 注资,目前已投入了逾 100 亿美元。在软银的最新注资后,这家公司的估值达到了 470 亿美元。

从某种程度上说,WeWork 正是其自身成功的牺牲品。这家公司已是伦敦和纽约商业地产的最大私人客户,欧洲的一些银行表示不愿再为单一公司提供更多贷款。WeWork 的商业模式——以长期租约锁定办公空间,再以短期租约将空间分租出去——并无多少成功的先例。

连软银的支援也存在不利因素。今年 1 月,软银为 WeWork 增资 60 亿美元,并放弃了用 160 亿美元换取控股权的方案。这个决定令一些贷款机构心神不宁。

「当一个投资方口口声声要投入巨资、最后却雷声大雨点小时,你当然会纳闷到底发生了什么,」房地产贷款机构天达资产管理公司 (Investec Plc) 结构性地产融资部门的联席主管布鲁克斯 (Simon Brooks) 说道,该公司为伦敦的两处 WeWork 设施提供了贷款。

WeWork 的高管承认他们必须与银行建立起良好关系。毕竟该公司还处于严重亏损阶段——去年亏损 19 亿美元。其 7.02 亿美元的债券也被评为了垃圾级。WeWork 的首席开发官格拉尼特·章巴拉伊 (Granit Gjonbalaj) 称公司正「不断加强」那些关系。「他们与我们接触得越多,越能认识到 WeWork 对房地产的积极影响,」他在电子邮件中表示。

但 WeWork 的副董事长格罗斯 (Michael Gross) 并不认为银行在避开这家公司。

格罗斯在受访时表示:「市面上有大量交易正在进行,大量资产被转售,或进行了再融资,而 WeWork 是市场上的重要租户。」随着业绩记录的累积,「我们的扩张也越来越容易。」他说该公司为吸引贷款机构所提供的担保或租户激励措施并无重大调整。



Michael Gross, vice chairman, left, with Miguel McKelvey, chief creative officer and Adam Neumann, right, co-founder and CEO, at the WeWork London launch party in 2015.

Photograph by David M. Benett.

风险在于,如果有更多银行追随 ING 的决定,WeWork 恐将难以维持在欧洲的扩张速度。目前,该公司已经在全球 30 余国建立了 630 处办公场所。而高速增长正是维持其高估值,以及在竞争公司中崭露头角的重要基础。例如,服务式办公空间品牌雷格斯 (Regus) 的母公司 IWG Plc 拥有比 WeWork 更多的办公场所,而且去年已经盈利,但其市值只有区区 22 亿英镑(约 29 亿美元)

伦敦是目前全球最大的共享办公之城,也是 WeWork 的主要市场。在这里的商业地产借贷市场上,许多银行、信贷基金、保险公司等贷款机构都已经为至少一处 WeWork 设施提供了资金,如今,这些机构也在权衡未来还想参与多少 WeWork 的项目。

「很多贷款机构都设定了配额,」中介公司仲量联行 (Jones Lang LaSalle) 的债务咨询主管巴里 (David Barry) 表示。「眼下,一些贷款机构给 WeWork 的配额已经用完。」

共享办公的概念本身也增加了贷款机构评估建筑时的复杂程度,特别是当单一租户占据整座楼的大部分空间时。如果写字楼租金下滑,或客户迁往更便宜的地方,WeWork 的长期租赁与短期分租之间的不匹配就会带来麻烦。

一些愿意公开谈论 WeWork 设施融资的贷款机构也坦承其中存在挑战。

「我们不做 100% 的共享办公,哪怕借方愿意支付更高的利息,」Deutsche Pfandbriefbank AG 银行的副行政总裁孔琴 (Thomas Koentgen) 说道,该行是英国商业地产领域的最大贷款机构之一。该行为一些共享办公仅占租金一小部分的建筑提供了融资;孔琴未透露 WeWork 是否位列其中。

WeWork 遭遇阻力还有另一个原因:总公司本身通常不签订租约。它创办了一些独立公司来处理每座楼的租约,它们被称为特殊目的公司 (SPV)。但在有些国家,包括英国和德国,贷款规定十分重视租金支付公司的信誉,额外的分公司会给贷款方造成困扰。

一些贷款机构的高管指出,由于 WeWork 是一家无需披露太多财务资讯的非上市公司,银行在决定放贷前,有时无法获取到希望了解的所有资讯。关于 WeWork 账簿的大部分可用资讯均来自其向债券投资者披露的档案。

「如果是一家高评级公司要租一栋楼,而且其 10 – 15 年内的现金流安全无虞,那我们自然愿意提供资金,但要为一家信誉不清不楚的租户做担保就是另一回事了,」汉堡商业银行 (Hamburg Commercial Bank AG.) 房地产跨境业务的负责人温多夫 (Michael Windoffer) 说道。

诚然,据高层的说法,一些贷款机构仍会考虑为处于黄金地段或 WeWork 占比较小的建筑租赁项目提供资金。爱尔兰银行集团 (Bank of Ireland Group) 最近向位于伦敦金融区核心地带、距英国央行 (Bank of England) 大楼一箭之遥的 1 号禽舍大楼 (No. 1 Poultry) 提供了担保贷款——尽管其所有办公空间都租给了 WeWork。

资产管理公司 Nuveen Real Estate 的债务策略高阶主管考夫曼 (Shawn Kaufman) 表示,拥有长期稳定的企业租户也有利于赢得贷款机构的信任,该公司为欧洲的两处 WeWork 设施提供了资金。他说,此类企业的信用级别往往高于共享办公公司本身,银行会更放心一些。此类租户约占 WeWork 客户的 32%。

2014 年进军伦敦后,WeWork 花了几年时间说服业主:其设计的品牌办公空间舒适而时尚,注重社群感,并采用灵活的月付方式,因此必将成功。对此,业主们显然也心悦诚服,目前,该公司在伦敦经营着近 50 处办公场所。

如今,该公司又开始对着银行口吐莲花。包括鼓励贷款机构不要只盯着其因快速扩张而导致的惊人亏损,也要看到其商业模式行之有效的一面。现有的办公场所已开始盈利,且平均出租率高达 80%。去年的收入较前一年翻了一番,达到 18 亿美元。

而同样站在零工经济风口的优步技术公司 (Uber Technologies) 和 Lyft 也已经证明,亏损并不影响高估值,也不影响未来的上市。WeWork 尚未披露上市时间表。

「很多成本都花在了培育市场方面,」WeWork 的格罗斯表示。「我们在创造一个新门类,一种利用商业空间的新方式。」


本文源自 Bloomberg,原标题:WeWork’s Extreme Growth Model Is Worrying European Bankers. 作者:Jack Sidders。