伦敦金融城作为古老交通枢纽和货物集散地,也是最早的中央商务区(CBD)的雏形,随后,以纽约下城为代表的紧密排列的摩天大楼成为 CBD 的代名词,在经历过 1980 年代的士绅化运动后,CBD 变得更多元化,承载着更多城市生活的功能需求。

中央商务区(CBD)既掌握了一座城市的经济命脉,也代表了一座城市最具象征意义的明信片景观。这里密布着摩天楼,为城市的天际画出独特的线条,这里是交通运输的节点,每天上万人于固定时间涌入这里,寻找梦想和生计。

现代技术支持的基础设施更新,造就了 CBD 今天的模样。CBD 在历史中一直都扮演着重要的角色。农民、商人和消费者聚集在城市中心的一块区域,来买卖交易商品,它通常都位于城市最古老的地块附近,并且靠近诸如河道、铁路等交通枢纽,让居住于城区各个地方的人们都便于抵达。这些古城市中的集市正是如今 CBD 的雏形。




 
公认的全球最古老并留存至今的 CBD —— 伦敦金融城,在诞生之初便是一个纯粹的货物集散地。古罗马军团自公元 1 世纪起在如今金融城的所在地开始了殖民统治,这一平方英里的土地几乎就涵盖了当时伦敦市的全部,这也就是为什么伦敦金融城在英文中被叫作 City of London。

金融城临泰晤士河而建,为了方便运输,罗马人统治时期,修建了一座横跨泰晤士河的桥梁,很快将这里变成了一个重要的运输港口和商贸中心。

到了 16 世纪,伦敦逐渐演变成一个重要的国际商贸和金融中心。在这期间,作为伦敦商户交易中心的皇家交易所于 1565 年成立,其建筑一直保留至今。尽管今日的皇家交易所早已失去了历史功能,但其地理位置仍然象征着金融城最核心的区域。1734 年英国央行也搬到它的对面,至今屹立。

17 世纪欧洲的咖啡馆是信息与交易的集散地。1600 年年底,伦敦金融城的咖啡店便成了金融家和商人们聚会聊天的理想去处,一些重要的交易机构就诞生于此。伦敦证券交易所的原型就是一家咖啡店,Edward Lloyd’s 的咖啡店则成了海运的据点,演变成后来的保险交易市场劳合社(Lloyd’s)。劳合社大楼至今依然位于金融城核心地带,其建筑在设计上将楼梯、电梯和通风管道等配套设施都安排在建筑之外,让它从外面看起来像个张牙舞爪的外星机器,成了金融城内的一大地标建筑。你很可能在包括《BJ 单身日记》《猜火车》等很多电影里看到过这个奇怪建筑。

那些在劳合社里设有工位的保险公司,它们的总部或许就在几个路口之外。每天有 4000 个经纪人进到劳合社,他们的工作就是与各家保险公司代表谈判,把一份保单的风险分散,由众多独立保险公司共同承担,为客户的保险需求寻找性价比最高的组合。劳合社在这个过程中负责监管整个交易市场的秩序,衡量每一家进场的保险公司是否具有足够的资质和资金实力。历史上第一张车险、第一张航天险等都出自于劳合社,而 1912 年劳合社还曾为泰坦尼克号开出高达 100 万英镑的保金,最终成为历史上最大的一笔航海损失。

了解了金融城作为商品交易中心的历史,也就不难理解为什么今天在金融城内还留存着一家批发肉市。占地 4.4 万平方米,英国最大也是最古老的批发肉市 Smithfield 市场至今已有将近 800 年的历史。查尔斯·狄更斯的知名小说《雾都孤儿》中也有对 Smithfield 市场维多利亚时代的样子极为细致的描绘。它也是伦敦仅剩的,唯一一个依旧在最初成立时的原址上交易的食品集市。

在 Smithfield 市场内,店铺的门面看起来和普通菜市场并没有什么差别,但真正的生意发生在幕后,即屠户们直接与大型采购商达成交易。虽然他们的着装和金融城内穿着西装打着领带,对着电子显示屏打着电话的金融交易员有明显的差别,但其工作性质和任何市场交易都是一个道理。比方说,好的羊腿,开盘时可能是一公斤 5.5 英镑,一小时之后有可能会涨到一公斤 6 英镑,这都是由市场供需决定的。

到了 18 世纪中叶,工业革命爆发,生产和运输技术有了飞速进步,城市的面貌也发生了巨变。如果说伦敦金融城的演变还受诸多历史牵制,在大西洋另一头,没有什么历史包袱的美国纽约,终于创造出了第一个现代意义上的 CBD

和伦敦一样,如今以华尔街为中心的曼哈顿金融区也是纽约市最早的发源地,它位于曼哈顿岛南部靠近河口的尖端。

纽约对 CBD 历史进程的最大贡献在于,它让摩天大楼成为 CBD 的一种常态。这些高耸的建筑就像垂直城市一样尽可能地将最多的商务精英装在同一栋楼里,并为他们提供了靓丽的城市风景。这一时期,这些建筑承载的是单一的、高度聚合的办公功能。商务精英们则往返于郊区的住所与城市中心的摩天大楼办公室之间。

在电梯出现之前,建筑通常只能建到 6 层高,据说这是人能爬楼梯的合理高度。电梯的出现打破了这个限制。但建筑依然无法往无限高度建造,原因在于,建筑越高,地基的砌石厚度也要变得越大,才能承受楼房的重量。如果建筑过高,地基承重所需砌石厚度,加上为安装电梯腾出的空间,迫使可出租的办公空间变小,开发商便无利可图。之后,钢框架建筑的出现才真正解决了建筑在高度上的局限。钢框架建筑在 1880 年代的纽约和芝加哥迅速流行起来,并在后来的 10 年内蔓延到整个美国。

资本主义的活力掀起了摩天大楼的建设热潮,大公司也纷纷接力在城市天际线中留下自己的标志。但并不是所有人都满意这些大体量的超高建筑,最大的争议在于,城市的街道在这些摩天大楼的遮挡下变得暗无天日。于是,纽约在 1916 年第一个实行分区法(Zoning Laws),对城市不同区域的建筑规划作出限制。按照它的规定,摩天大楼必须依照其所在的街道的规模,根据一定的比例,在达到一定高度后建筑外墙必须向内收缩,这也就是为什么很多在 1916 年到 1961 年间建成的建筑外形都呈一种阶梯状的金字塔形。

为了缓解 1920 年代大萧条时期的经济危机,政府鼓励基建,有超过 35 座摩天大楼被挤进了已经相当拥挤的曼哈顿下城,其中一些凭借纤细的体型,建到了 60 多层高。一些我们今天耳熟能详的纽约地标建筑也建于那一时期,克莱斯勒大厦、华尔街 40 号(现在的特朗普大楼)、帝国大厦分别成了 1931 年全球最高的 3 座建筑。也就是在那时,中央商务区(CBD)的概念出现了。

在美国,通常用下城(Downtown)来指代 CBD,这一说法也是源自于纽约。纽约最早的 CBD 集中于曼哈顿岛的南端,随着纽约城的扩张,在曼哈顿岛上唯一能扩展的方向就只能向北了。在地图标识中,北为上,南为下,上城和下城的说法也就由此而来。

CBD 内高度集中化的商务区也派生出诸多新的问题。地价越来越高,交通拥堵问题也愈发严重。原来在下城定居的人们开始转移到上城,超高的地价也把博物馆、图书馆等主要的文化设施挤出了下城,这些机构需要大的土地资源来展示艺术性的建筑设计,而下城的土地显然已经不够用了。零售业和娱乐业为了靠近消费者,也跟随他们向北转移。电话系统的优化实现了远程沟通,CBD 内商业活动的分化也就成了自然的趋势。随着制造业的衰退,曼哈顿下城最终变成了以银行、股市交易、法律、会计、保险等金融行业为核心的商业区域,而以零售和娱乐为主的曼哈顿中城 CBD 也形成了自己的气候。

城市扩张也发生在 18 世纪的伦敦。人口的增长,以及工业革命的刺激,伦敦城越过了金融城的边界,朝向伦敦西区拓展。金融城的人口数量也出现了显着下跌,人们纷纷搬到了金融城外居住,零售也逐渐转移到了伦敦西区。金融城内的诸多住宅被重新改造成办公空间。到了 19 世纪,更多的码头建立起来,原先金融城的码头早就已经无法承载大量的贸易需求。铁路轨道和城市地铁的出现加速了城市的扩张,并朝伦敦各个方向蔓延。到了 19 世纪中期,金融城只能算伦敦很小的一部分了。

「二战」期间,金融城遭遇严重空袭。一些历史建筑被炸毁,这也给战后重建创造了新的机会,更多摩登的大规模建筑得以被修建。1980 年,英国第一座摩天大楼、183 米高的 Natwest 塔建成,作为当时国民西敏寺银行的总部大楼。进入 2000 年之后,「小黄瓜」「奶酪刨」「对讲机大厦」等越来越多的摩天大楼在金融城内兴建,并成为伦敦的地标。

CBD 的形态通常反映了一个城市的历史。当城市拥有严格的古建筑保护条令以及建筑高度限制时,便很难推进那些大规模的新型项目。伦敦金融城至今在规划上依然要受景观视廊的控制,即金融城内的圣保罗大教堂的景观视野不能受遮挡,这就大大限制了摩天楼的开发数量。而这样的法令在欧洲城市很常见,为了满足现代办公的需要,集中建设高楼通常会选在距离市中心古城区较远的地区,以满足 CBD 的功能。

伦敦金丝雀码头 CBD 就是在这样的背景下诞生的。

1986 年,当时的英国首相撒切尔夫人为了限制少数权势人物操纵市场,推出了后来被统称为「大爆炸」(Big Bang)的一系列政策。这套政策通过放松对金融市场的监管,为伦敦金融城走向全球铺平了道路。在那之后,金融城也发生了巨变。金融城内的老牌机构,几乎全部被来自华尔街和欧洲大陆的大银行吞并,至今存活下来的也就剩拉扎德和罗斯柴尔德,以投资银行以及越来越复杂的金融衍生工具为主要业务的美国模式成为主导。

1983 年,Simon Robey 加入了拉扎德,回忆起当时的工作氛围,他形容像是回到了寄宿学校。「同事们分享一台电脑,有超长的午餐时间,下班后一起喝香槟,那是一个中庸落后助长懒惰的体系,不过那也是一个以客户为核心的体系,其模式是建立在人与人之间的交情上,抢别人的客户是有违行业规矩的。『大爆炸』之后,美国人来了,他们更有钱,并且在市场扩张上具有很强的侵略性。」Robey 对《第一财经》杂志说,他在 1987 年加入摩根士丹利,感觉好像忽然进入了一家创业公司。过去以人际关系为核心的模式转变为以交易为核心的模式,银行用资产表来吸引新客户,交易银行家取代了咨询银行家。银行成为人们职业发展路过的一站,个人的影响力减弱,机构、品牌变得越来越庞大。

那时,金融城内 90% 的建筑已经不符合这些新型跨国大公司的需求。金融城的老房子,大多是历史保护建筑,能改造的空间非常有限,甚至连空调也没有。金丝雀码头就抓住了这个机会。

金丝雀码头位于伦敦东部的码头区,到 1980 年,随着原先在运输中起重要作用的码头陆续关闭,这片区域也成了一片荒地。总部位于加拿大的跨国地产开发商 Olympia & York 派 George Iacobescu 搬到伦敦负责金丝雀码头的开发。Iacobescu 曾负责为 Olympia & York 建成了纽约世界金融中心和美林银行总部大楼等众多重量级的项目。

Iacobescu 从金融城步行走到金丝雀码头考察了一番。他意识到,要吸引商户进驻,首先必须得改善这里的交通基础设施。他们首先投资了 4 亿英镑扩建轻轨,后又投资了 4 亿英镑扩建地铁。1999 年,Jubilee 地铁线从伦敦市区的 Mayfair 延伸到金丝雀码头,金丝雀码头的地标建筑 One Canada Square 作为当时英国最高建筑也已完成,媒体打出金丝雀码头的广告,称人们可以「像在威尼斯一样生活,像在纽约一样工作」,银行家们可以在同一座大楼里办公,而不需要像在金融城里那样分散在四处,再加上这里提供比金融城更廉价的租金,随后,汇丰银行、花旗、摩根大通等大型金融机构纷纷把它们在欧洲的总部设在这里。

直到 2008 年的那场全球金融危机,那些一度风光的跨国银行被拉下神坛。银行业的规模开始不断缩减。1997 年,银行占到金丝雀码头办公租赁收入的 80%,2008 年之后,这个比例只有 55% 且继续下跌。花旗和瑞士信贷已将多余的空间二次出租,摩根士丹利决定不再续租其所在大楼的一半空间,美林美银则完全搬出了金丝雀码头。

此外,银行业本身的运营模式也在发生变化。大型跨国银行的信誉因金融危机而跌落,客户们更倾向于和那些他们能够信任的小公司打交道。2012 年,Robey 创立了自己的「精品顾问」公司 Robey Warshaw。2018 年这家只有 3 个合伙人的小公司所参与的英国并购交易规模排名甚至超越了高盛。「我们这种一站式的咨询顾问模式有点复古。30 年来,始终没变的是人们还需要像我这样的人为他们提供建议。」Robey 说。Robey Warshaw 的位置远离了传统的 CBD,而是设在了拥有众多私人俱乐部,以娱乐休闲闻名的 Mayfair 地区。

在这样的环境下,传统 CBD 也需要调整,来适应新的公司业态的出现。「真正的威胁不在于公司立马打包走人了,而是它们看不到在这里的发展机会,当你停止增长的时候,你也就开始衰退了。我们已经开始分化过去以金融业为主的租户,金融创新、教育、创意产业将会是我们接下来的增长点。」金丝雀码头执行董事 John Garwood 对《第一财经》杂志说。

CBD 已不再仅仅是一个服务于金融业和跨国贸易人员的场所,它变得去中心化、更多元,集合了居住、工作、购物、艺术文化和娱乐活动等各种功能,也更符合 SOHO 一代的生活工作方式。从业者们在城市中心工作,但与父辈不同,他们把家从郊区搬回到了城市中。

2013 年金丝雀码头拿出 One Canada Square 里的 3 层、总共 8 万平方英尺(约合 7432 平方米)的空间,推出自有的技术创业公司孵化器 Level 39,目前这是全欧洲最大的金融技术中心。进驻的 200 家公司中,除了金融技术,还包括互联网安全、智能城市等领域。现在,总共有 7000 名专业技术人才在金丝雀码头工作,金融和非金融业务的比例从 10 年前的 70:30 变为现在的 55:45。

占地 97 英亩(约合 39.25 万平方米)的金丝雀码头,容纳了 37 座办公楼,300 多家商店、餐厅和酒吧,办公和零售空间总共达 150 万平方米,其中 49% 归金丝雀码头集团所有。为了吸引新一代的职场人士,特别引入的公园、喷泉广场、步行道等公共空间,占到总规模的 1/5,并邀请艺术家和设计师在公共环境内设计装置展示,每年还会举办 200 场左右的艺术表演活动。

在零售空间的安排上,金丝雀码头始建时,由于强势的大银行严禁将零售门面放在地面一层,认为这让他们的办公室显得不够正经,不少购物区域至今依然集中于地下。不过,新建的零售空间被放到了更为重要的位置,店铺也以小规模的精品店为主,与伦敦主要零售街区品牌大型旗舰店集合的风格形成区别,更适合上班族在工作之余逛上一圈,或是在网上完成购买之后来店内自提。

零售业的回归也发生在金融城。2010 年,一座全新的购物中心在圣保罗大教堂附近开业,一周 7 天都营业。金融城东部的 Bishopsgate 区域,毗邻艺术潮人集中的 Shoreditch 地区,夜生活经济也逐渐发展起来。

金融城在办公空间的规划上也采用更灵活的思路。「金融城内 99% 的公司都是中小型企业,我们引入了像 WeWork 这种更灵活的共享办公的形态。这里依然保留着 30 座历史建筑,新老建筑搭配出的独特景观,对公司来说也是很有吸引力的。」伦敦金融城规划委员会主席 Christopher Hayward 对《第一财经》杂志说。

近些年来,士绅化的推进为 CBD 带来了新的活力。它不仅是人们工作的地方,同时也要吸引人们在这里居住和休闲,做到 24 小时不打烊。

英国地理学家尼尔·史密斯在其所着的《新城市前沿:士绅化与恢复失地运动者之城》一书中如此解释士绅化的趋势:所谓城市的士绅化,是指在西方发达国家城市中心区出现的一种社会空间现象,其特征是城市中产阶级以上阶层取代低收入阶级重新由郊区返回内城(城市中心区)。新一代的公司人不再像他们的前辈那样,家住郊区,每天坐火车通勤上班。他们喜爱城市生活,希望办公地与住宅的距离越近越好,以缓解每日拥挤疲惫的通勤压力。

目前正在开发的金丝雀码头扩建项目 Wood Wharf 便是一个集合了住宅、办公以及社区设施的多功能街区。大约 23 英亩(约合 9.31 万平方米)占地中有 2/3 将用于住宅,每间公寓的客厅面积很小,在整座公寓楼内安排大量的公共空间,来满足年轻人社交和互动的需要。社区配套设施中非常重要的餐饮、零售、学校、医疗服务等也将建立起来。已经正式开盘的一栋住宅大厦 10 Park Drive 目前已经售出了 270 套公寓,在开盘前一晚,甚至有 150 人连夜排队。

一些办公空间也会零散分布在这些住宅社区里,它们与之前金丝雀码头以大公司为主的租户不同,更多的是小型的技术和创意公司,从 Level 39 里成长起来的公司也会搬到这里。「办公建筑形态将以小型建筑为主,基本放弃了摩天大楼,我们把零售和社区空间穿插其中,通过不同空间功能的组合,鼓励不同背景的人们聚会。你知道,这对创意产业来说极为重要,把人封闭在一座大楼里是生产不出好的创意的。」负责 Wood Wharf 规划的英国建筑事务所 Allies and Morrison Architects 的合伙人 Jason Syrett 对《第一财经》杂志说。

Syrett 并不愿直接去预测 CBD 的未来,但他相信,随着经济模式和人们办公模式的变化,对 CBD 形态的定义也会有新的演绎。「或许未来我们就不叫它 CBD 了,但它却是从当下的 CBD 形态演化而来,一个好的规划,就是能不断调整、不断适应新变化。」


原文刊载于《第一财经杂志》,记者:姚芳沁。